Госдума приняла в третьем чтении проект закона о продлении "дачной амнистии" еще на два года – до 1 марта 2021 года.
Это не только поможет гражданам оформить в собственности свои дома, но и отразится на показателях объема ввода жилья. Возвращение дачной амнистии улучшит статистику по обеспечению граждан жильем и объемам ввода индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что поможет выполнить задачи национального проекта "Жилье и городская среда". Такое мнение высказали эксперты общероссийскому порталу "Будущее России.
Национальные проекты", оператором которого является ТАСС. "Дачная амнистия" вносила ощутимый вклад в статистику строительной отрасли, рассказал порталу заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. "По упрощенной процедуре (в рамках дачной амнистии) ежегодно вводится порядка 6-9 млн кв. м жилья при общем объеме ввода индивидуальных домов в 30-33 млн кв.м в год. В этом смысле дачная амнистия является постоянным источником прироста вводимого жилья помимо вновь построенного", - сказал он. За последние годы объем ввода частных домов благодаря действию механизма «дачной амнистии» находится в стабильном положении, продолжил замминистра.
Незначительный спад объемов ввода жилья в сегменте частного за первые четыре месяца 2019 года по сравнению с прошлым годом компенсировался ростом в мае, отметил Стасишин. "По итогам года мы скорее всего выйдем на прирост в 2-3 млн кв. м по сравнению с прошлогодними 32,4 млн кв. м. Мы видим перспективу роста как в объеме вводимого индивидуального жилья, так и многоквартирного", - добавил он. Целевой ориентир нацпроекта – это возведение 80 млн кв. м в многоквартирных домах и 40 млн кв. м в индивидуальных к 2024 году, напомнил замглавы министерства. "Упрощенный порядок регистрации недвижимости, а также получение постоянной прописки в жилом садовом доме могут улучшить статистику обеспечения граждан жильем и выполнение показателей, заложенных в нацпроекте.
Эта норма вызовет наибольший интерес у людей, проживающих и работающих в Москве и Санкт-Петербурге из-за дороговизны квартир. Дачи станут реальным и недорогим инструментом, конкурирующим с городским жильем по цене. Тем более, около 70% россиян хотят жить именно в индивидуальном жилье", – рассказала ТАСС президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева. По словам управляющего директора "Метриум Премиум", участника партнерской сети CBRE, Ильи Менжунова, с учетом вступивших в силу поправок в 214-ФЗ и возможным уходом с рынка ряда застройщиков, для увеличения объемов ввода до плановых 120 млн кв. м требуются дополнительные меры. "Развитие ИЖС станет одной из них. Поэтому продление "дачной амнистии" действительно можно считать шагом для увеличения объема ввода жилья", – считает эксперт. О позитивном влиянии института "дачной амнистии" на ежегодный показатель по вводу жилья в РФ говорит также руководитель комитета по строительству "Опоры России" Дмитрий Котровский. "Почти половина вводимого в стране жилья – сегмент ИЖС, где существенную долю занимает как раз объем в рамках "дачной амнистии", – сказал он.
Что такое "амнистия"?
Когда-то "дачная амнистия" была задумана для тех же целей, что и приватизация жилья – в условиях рыночной экономики нужно было оформить в частную собственность доставшиеся от государства дачные постройки. Она предполагала упрощенную процедуру регистрации прав на постройки, возведенные на садовых и дачных участках, на основании деклараций об объекте недвижимости. Для жилых домов на участках ИЖС и личного подсобного хозяйства (ЛПХ) также применялся декларативный принцип, но требовалось получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Без такого документа объект считался самостроем. Действие этого режима прекратилось 1 марта 2019 года, когда в силу вступил так называемый уведомительный порядок. Это означало, что при строительстве жилого или садового дома в органы местного самоуправления нужно было предоставлять уведомления о планируемом строительстве.
Если это не было сделано, органы местного самоуправления имели право подать в суд и потребовать снос незаконной постройки. Впрочем, ни профильные комитеты Госдумы, ни исполнительные органы пока не обладают сведениями, были ли зафиксированы факты таких исков. "Дачная амнистия" действовала в РФ на протяжении почти 13 лет, неоднократно продлевалась и закончилась 1 марта этого года. За этот период в упрощенном порядке было зарегистрировано более 13,5 млн прав на жилые дома, дачи, садовые дома, бани, гаражи. Среди причин, почему дачники в прошлые годы не спешили воспользоваться "амнистией" участники рынка называют неурегулированность вопросов и нежелание платить налоги на имущество. По словам главы комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, нельзя исключать также человеческий фактор – "люди откладывают до последнего". Ряд опрошенных юристов указали на то, что изначально многие ожидали, что у них есть время до марта 2020 года, но "дачная реформа" (вступившая в силу с 1 января 2019 года) за счет упрощения многих процедур привела к возможности сокращения "дачной амнистии" на год – до 1 марта 2019 года. Наконец, Николаев уверен: в стране отсутствовала эффективная система информирования граждан о серьезных изменениях в регистрационных процедурах, а их за 13 лет произошло немало. Елена Николаева предполагает: в России, по самым скромным подсчетам, насчитывается около 5 млн неоформленных домов, которые можно признать самостроем. Заместитель председателя Московской областной Думы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Юрьевич Чаплин считает, что только в Подмосковье таких домов насчитывается не менее 40%. Эта оценка подтверждается исследованием сети агентств недвижимости "Century 21 Россия". Проанализировав 3 тыс. объявлений на популярных сайтах объявлений, ее эксперты подсчитали, от 30% до 50% предложений по продаже на рынке загородной недвижимости Подмосковья – это дома, не стоящие на кадастровом учете.
Зачем вернули "амнистию"?
Документ с условным названием "дачная амнистия II" разработан главой комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павлом Крашенинниковым. "Цель у нас одна – помочь гражданам оформить права, которые у них уже есть. Я хочу подчеркнуть, что эти права уже возникли и существуют. Их нужно оформить, чтобы была возможность, допустим, продать, заложить, передать по наследству", – говорит Крашенинников. В соответствии с принятым законом проекта упрощенный порядок регистрации дачной недвижимости продлевается до 1 марта 2021 года. До этой даты оформление прав на дома, построенные на садовых участках, будет осуществляться в прежнем порядке – при наличии права на земельный участок потребуется только технический план. Все необходимые документы владелец сможет подать в органы регистрации прав самостоятельно. Устанавливается также обязанность органов местного самоуправления информировать граждан о новых правилах строительства домов на дачных и садовых участках и о процедуре оформления прав на эти дома, поскольку разобраться в этих процедурах самостоятельно очень сложно. Помимо продления срока "дачной амнистии" закон сделал бессрочной норму о возможности установления субъектами РФ предельных максимальных цен кадастровых работ. Также в документе предусматривается продление до 1 марта 2022 года срока льготного бесплатного предоставления в собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности. Действие этих норм истекало 1 марта и 31 декабря 2020 года соответственно. Как заключил глава Федеральной кадастровой палаты Парвиз Тухтасунов, регистрация права собственности проводится исключительно по желанию владельца, однако без этого невозможно совершать сделку с недвижимостью: "Если владелец хочет быть уверенным в сохранности своей недвижимости, возможности совершать сделки – будь то покупка или сдача в аренду, то, конечно, для надежной защиты прав стоит поставить на кадастровый учет и зарегистрировать объекты", - сказал он. На что обратить внимание при покупке дачи? Во-первых, необходимо проверить ее владельца. По словам замглавы Федеральной кадастровой палаты Марины Семеновой, подтверждением станут свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Чем ближе выписка из ЕГРН к дате потенциальной сделки – тем лучше. Ведь не исключено, что продавец может предъявить выписку, полученную до того, как он продал недвижимость кому-то еще. Кроме того, выписка из ЕГРН позволит проверить дачу на ограничения и обременения (ипотека, аренда, арест). Во-вторых, нужно обратить внимание на вид разрешенного использования. "Если участок "под строительство индивидуального жилого дома" – то владелец имеет полное право размещать дом с фундаментом и всеми коммуникациями. Если участок предназначен "для ведения подсобного хозяйства" и при этом располагается на землях сельскохозяйственного назначения, то максимум, что вы сможете там построить, это теплицу или, например, курятник. А если на таком участке уже возведен жилой дом, то вам просто предлагают купить самострой и все связанные с ним проблемы", - говорит Семенова. Эксперт также советует заручиться нотариально заверенным согласием супруги или супруга владельца дачи. Нужно выяснить, не закреплено ли право собственности на объект за его бывшей женой или мужем, если расторжение брака произошло в последние три года.
Что, если дачу продают по доверенности?
Особый случай - когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности. В кадастровой палате предупреждают, что такую схему часто выбирают мошенники, и советуют за проверкой подлинности доверенности обратиться к нотариусу. А если вместо документов книжка садовода? Бывают случаи, когда вместо правоустанавливающих документов покупателю предъявляется книжка садовода. "Сразу откажитесь от участия в такой сделке: членство в садоводческом товариществе не подтверждает права собственности. Даже переписав книжку на себя, вы все равно не сможете стать законным владельцем приобретенной недвижимости", - отмечают в кадастровой палате. Как поступить, если участок стоит на кадастре, а дом нет?
Эксперты кадастровой палаты рекомендуют несколько раз подумать, прежде чем совершать подобную сделку. "Если дом не стоит на кадастровом учете и права на него не зарегистрированы, то предметом договора может быть только участок. Но есть риски приостановления регистрации, если в рамках правовой экспертизы регистратором будет установлено нахождение законченного строительством дома - регистратор может запросить информацию у органов местного самоуправления о том, какие объекты находятся на участке", - прокомментировали в ведомстве. Если строительство еще в процессе, то возможно предусмотреть в договоре купли-продажи, что обязательства по оформлению построенного дома берет на себя покупатель. "На наш взгляд правильно было бы перед продажей все-таки оформить дом", - подчеркивают в кадастровой палате.
Центр геодезии и экологического проектирования
